Dégât des eaux dans un logement en location : que faire ?

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Le dégât des eaux est l'un des sinistres les plus fréquents dans les habitations en France. Selon les derniers chiffres de la Fédération française de l'assurance (devenue Franceassureurs), on compte des plus de quatre mille dégâts des eaux en France par jour, soit autour d'un million et demi de dégâts des eaux par an. Que dit la loi quant à la prise en charge d'un dégât des eaux dans un logement en location ? Qui du locataire ou du propriétaire est responsable des réparations ?


👥 Dégât des eaux dans un logement loué : qui est responsable ?

En cas de dégât des eaux dans un logement en location, il faut déterminer qui doit prendre en charge les réparations et qui doit déclarer le sinistre.

Déterminer l'origine du dégât des eaux

Responsabilité degat des eaux location

Il est primordial de déterminer en premier lieu l'origine du dégât des eaux pour définir l'enjeu des responsabilités et connaître les démarches correspondantes.

Selon la loi, le locataire est tenu de veiller à l'entretien du logement qui lui est loué. Concrètement, c'est à lui de s'assurer que tous les équipements du logement restent en bon état. Cela inclut l'entretien de la chaudière, du robinet, des canalisations et tout autre équipement susceptible de causer un dégât des eaux. Lorsque la fuite est due à une négligence de la part du locataire, c'est bien lui qui doit prendre en charge les démarches auprès de son assurance dégât des eaux.

D'un autre côté, le propriétaire a pour obligation légale de fournir à son locataire un logement dit décent et lui assurer "le clos et le couvert". Toutes les réparations lourdes sur l'habitation sont donc à sa charge. Si l'incident provient de la vétusté du logement (toitures, murs, plomberie, etc.), c'est le propriétaire qui est responsable.

Il y a aussi des cas particuliers où aucun du locataire ou du propriétaire n'est à l'origine du dégât.

Le dégât des eaux est dû à la vétusté du logement

Pour faire simple, si le dégât des eaux est dû à la vétusté du logement, le propriétaire est le responsable. Le propriétaire est tenu de mettre à disposition un logement en bon état, décent et aux normes, selon la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Comme exemple concret, si le dégât des eaux est survenu à cause d'une toiture en mauvais état ou d'un problème de plomberie et de canalisations par exemple, le propriétaire est responsable. C'est son assurance qu'il faudra faire intervenir.

Le dégât des eaux est lié à un défaut d'entretien du logement

Degats des eaux liés à la vetuste de la maison

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour responsabilité :

  • L'entretien courant de son logement ;
  • Les réparations dites locatives, c'est-à-dire les petites réparations.

Ainsi, si le dégât des eaux est dû à une négligence de la part du locataire, c'est ce dernier qui est considéré responsable du sinistre. Un défaut d'entretien correspond par exemple à un manquement par rapport à l'entretien annuel de sa chaudière, des joints qui n'ont pas été changés, des canalisations bouchées pour diverses causes, etc.

Le locataire doit alors déclarer le sinistre auprès de son assureur. À savoir que depuis la loi Alur du 24 mars 2014, l'assurance habitation dans une location meublée est obligatoire (elle était facultative avant). Sans l'assurance adéquate, le locataire devra prendre en charge l'indemnisation des dommages causés, qui peut être importante (remplacement des meubles du propriétaire, par exemple). Dans certains cas, l'assurance du propriétaire non occupant peut intervenir pour l'indemnisation, mais elle peut ensuite se tourner contre le locataire pour réclamer les frais de réparation.

Le dégât des eaux vient d'une tierce personne (voisin, parties communes, etc.)

Dans certains cas, le dégât des eaux trouve son origine ailleurs, notamment chez un voisin ou dans les parties communes de l'immeuble dans le cas d'une copropriété. Ces cas de figure sont particuliers parce que ni locataire ni le propriétaire ne sont tenus responsables de l'incident :

  • Le cas d'un dégât des eaux causé par un voisin : lorsqu'un voisin est victime d'une importante fuite, cela peut causer des dégâts dans votre domicile, surtout si les logements ont un mur ou un plafond en commun. Dans ce cas, le voisin est bien le responsable du dégât mais le locataire non responsable doit tout de même déclarer le sinistre auprès de son assureur. Les deux victimes du sinistre doivent en effet remplir un constat amiable dégât des eaux, et l'envoyer à leur assurance respective ;
  • Le cas d'un dégât des eaux dans les parties communes : dans un immeuble, si un dégât des eaux trouve son origine dans les parties communes, c'est la copropriété qui en est tenue responsable et c'est donc son assurance qui prend en charge les frais de remise en état. En revanche, si le dégât est causé par un défaut de construction, la responsabilité revient au constructeur ou aux entreprises intervenues sur le chantier, dans la mesure où l'immeuble a été construit il y a moins de 10 ans. Dans tous les cas, le locataire doit toujours déclarer le sinistre auprès de son assureur si son bien est affecté.

✔ Comment réagir en cas de dégât des eaux ?

Si en tant que locataire, je suis responsable du dégât des eaux

Degats des eaux voisinnage

En cas de fuite d'eau, le premier réflexe est de sécuriser l'installation en coupant l'arrivée d'eau et l'électricité pour éviter les courts-circuits. Il ne s'agit pas ici de réparer soi-même la fuite, mais de limiter les dommages. Si possible, il faut également tenter de localiser l'origine du dégât et éventuellement contacter un professionnel pour effectuer les réparations.

Le locataire doit prévenir son assureur dans les 5 jours qui suivent la découverte du sinistre afin que celui-ci puisse ouvrir un dossier de sinistre et entamer les démarches d'indemnisation. Selon les situations, il est aussi recommandé de contacter :

  1. Les pompiers si le logement est sous l'eau ;
  2. Un plombier pour chercher et faire réparer la fuite ;
  3. Son propriétaire au cas où l'incident relève finalement de sa responsabilité après la recherche de la fuite ;
  4. Les voisins au cas où leur logement a également été touché. Il faut aussi remplir un constat à l'amiable dégât des eaux dans ce cas de figure.

Que faire en cas de dégât des eaux en tant que locataire dans un logement que je vais quitter ? Selon la convention IRSI (Convention d'Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeubles), le locataire occupant doit déclarer les dégâts des eaux dans son logement si sa responsabilité a été engagée, sauf dans le cas où le bail est déjà en cours de résiliation. En effet, si le sinistre survient alors que le locataire a déjà envoyé une demande de congé, c'est au propriétaire d'entreprendre les démarches auprès de son assurance. En d'autres mots, c'est l'assurance du propriétaire non occupant qui devient gestionnaire du dégât des eaux.

Si la responsabilité relève de celle du propriétaire non occupant du logement

Comme mentionné plus haut, lorsque le dégât des eaux chez le locataire est dû à un défaut de structure (toitures, plomberies, canalisations, etc.), la responsabilité du propriétaire est engagée.

Le locataire non responsable du dégât des eaux doit toutefois prévenir son propriétaire du sinistre. Il doit par ailleurs effectuer une recherche de fuite si nécessaire, pour confirmer que l'incident est lié à un manquement de la part de son propriétaire. Il doit aussi contacter son assureur pour déclarer le sinistre. Dans la plupart des cas, c'est l'assureur du locataire qui prend en charge l'indemnisation, avant de demander le remboursement de la prise en charge à l'assureur du propriétaire.

Si la fuite est bien due à la vétusté du logement mais que le locataire n'a pas prévenu son propriétaire et n'a rien déclaré à la compagnie d'assurance, le propriétaire ne pourra pas être prouvé responsable. Par ailleurs, si le locataire effectue lui-même les réparations, le propriétaire ne sera pas dans l'obligation de le rembourser.

Si la responsabilité entre locataire et propriétaire n'est pas définie

Il n'est pas toujours évident de déterminer qui est responsable du dégât des eaux entre le locataire et le propriétaire, et ces derniers peuvent être en désaccord ou se rejeter la faute. Dans ce cas-là, il est nécessaire d'effectuer une recherche de fuite d'eau, en appelant un plombier.

Qui doit demander la recherche de fuite d'eau ?

C'est l'occupant du logement - et donc le locataire victime du dégât des eaux - qui doit faire la recherche de fuite d'eau en appelant simplement un plombier. Le plombier pourra alors déterminer l'origine du dégât des eaux et le responsable de la fuite.

Qui paie pour la recherche de fuite d'eau ?

Paiement recherche fuite d'eau

Les frais de recherche de fuite d'eau sont généralement supportés par le locataire qui a sollicité la recherche, d'après la convention IRSI. Il y a une exception lorsque la recherche de fuite nécessite la destruction d'une partie du bien. Dans ce cas, le propriétaire doit intervenir et prendre en charge les réparations.

Le plus souvent, le locataire doit simplement avancer les frais, qui seront ensuite remboursés par son assurance. À noter que les frais de recherche de fuite d'eau sont inclus dans l'enveloppe de remboursement de l'assurance habitation du locataire (à vérifier dans les clauses de son contrat cependant, car chaque assurance a ses propres conditions).

Seuls les frais de remise en état de la cause de la fuite ne sont pas pris en charge. Par exemple, s'il a été confirmé que la fuite provenait du robinet, la réparation du robinet est entièrement à la charge du locataire - car celui-ci est légalement tenu de maintenir le logement et ses équipements dans un état décent.

Si le dégât est lié à une fuite d'eau chez le voisin

Dès qu'on remarque un dégât des eaux dans son logement, il faut toujours adopter les premiers réflexes de sécurité, notamment couper l'arrivée d'eau et l'électricité, avant de tenter de déterminer l'origine de l'incident. Après avoir fait cela, si le dégât semble avoir été causé par une fuite survenue dans le logement voisin, le locataire doit prévenir son voisin des dommages causés dans son appartement ou sa maison.

Qui déclare le sinistre ?

En principe, le locataire et son voisin doivent remplir un constat amiable dégât des eaux en 3 volets afin de détailler les faits et l'origine du sinistre. Les deux parties devront envoyer le constat à leur assureur respectif dans un délai de 5 jours suivant la découverte du sinistre. Le dernier exemplaire sera envoyé au syndic de copropriété.

Qui paie pour les réparations du dégât des eaux locataire ?

Après avoir contacté son assureur, le locataire devra faire réaliser un devis de réparation par un professionnel. L'assurance habitation du voisin responsable prendra en charge les frais de réparation. Selon la convention IRSI, c'est en effet l'assureur de l'occupant du bien sinistré qui prend en charge l'indemnisation lorsque les sinistres impliquent plusieurs parties.

Toutefois, si la valeur du dégât est estimée à plus de 1600€ HT, c'est l'assurance du propriétaire du logement loué par le voisin qui devra intervenir.

Que faire en cas d'absence de réaction du voisin ? L'absence de réaction d'un voisin peut bloquer l'indemnisation chez l'assureur gestionnaire du sinistre. Plus précisément, si le voisin responsable du dégât des eaux refuse de signer un constat amiable, l'assurance ne pourra pas procéder au remboursement des réparations nécessaires. Dans cette situation, le locataire est en droit d'assigner son voisin en référé au tribunal pour qu'un juge lui impose d'effectuer la recherche et la réparation de la fuite. Pour simplifier cette démarche, il est conseillé de demander à son propriétaire de s'en charger.

Si le dégât des eaux est lié à une fuite d'eau dans les parties communes

Degats des eaux copropriété

Comme vu plus haut, lorsqu'un dégât des eaux provient d'une fuite d'eau dans les parties communes d'un immeuble, c'est le syndic de copropriété qui doit faire intervenir son assurance pour prendre en charge la recherche de fuite d'eau ainsi que les réparations.

Le locataire doit aussi remplir un constat amiable avec le syndic ou le propriétaire de l'immeuble, à envoyer à son assureur pour déclarer le sinistre et faire état des dommages causés dans son logement.

Si le syndic est injoignable, le locataire habitant l'appartement concerné par les dommages peut faire appel à un plombier pour faire réparer la fuite et limiter les dégâts - notamment pour éviter que les dégâts se propagent dans les logements voisins. Les frais de réparation pourront ensuite lui être remboursés par l'assurance. En cas d'absence totale de réaction de la part du syndic, le locataire peut l'assigner en référé au tribunal.

📝 Comment déclarer un dégât des eaux en tant que locataire ?

Quand faire la déclaration de sinistre à l'assureur ?

La déclaration du sinistre doit être réalisée dans un délai maximal de 5 jours suivant le sinistre. Le locataire doit déclarer le dégât des eaux à son assureur, peu importe s'il en est responsable ou non, et même si l'origine de la fuite est extérieure à chez lui. En effet, les différents responsables feront le nécessaire de leur côté, mais dans tous les cas, le locataire doit contacter son assureur pour effectuer sa déclaration.

Par quels moyens faire la déclaration de sinistre ?

La déclaration du dégât des eaux peut généralement être réalisée par téléphone, en ligne depuis l'espace client de l'assuré, par courrier recommandé ou même directement dans une agence de la compagnie d'assurance. Les coordonnées de l'assureur sont indiquées sur les quittances et le contrat.

Certaines assurances permettent aussi de déclarer le sinistre directement en ligne via des formulaires ou espaces dédiés. Cette option est souvent la plus simple et la plus rapide. Si elle n'est pas proposée, il vaut mieux privilégier la déclaration par lettre recommandée avec accusé de réception, pour garder une trace écrite de la démarche.

Quels éléments indiquer sur la déclaration de sinistre ?

La déclaration du sinistre est un document qui doit décrire les dommages causés par la fuite, ainsi que toutes les victimes éventuelles. Ainsi, la lettre de déclaration de sinistre doit contenir :

Degats des eaux documents à fournir
  • Les coordonnées du locataire ;
  • Le numéro du contrat d'assurance ;
  • Une description détaillée de l'origine du dégât ainsi que la date, l'heure et le lieu du sinistre ;
  • Une description des dommages ;
  • L'état estimatif des meubles et objets détériorés ;
  • Les dégâts causés par un tiers dans le cas où la fuite provenait du logement voisin ou des parties communes d'une copropriété ;
  • Les coordonnées des autres victimes, le cas échéant ;
  • Le constat amiable dégât des eaux rempli avec les autres personnes concernées par le sinistre.
🤔 Qu'est-ce que le constat amiable dégâts des eaux ?

Le constat dégât des eaux n'est pas obligatoire mais il permet d'accélérer les démarches et faciliter l'indemnisation de la part des assureurs. Il s'agit d'un document rempli et signé par toutes les personnes concernées par le dégât, et qui permet de faire état des éléments du sinistre. Il comprend :

  • Le lieu du sinistre ;
  • Les causes du sinistre ;
  • Les circonstances du sinistre ;
  • La nature de la fuite et du dégât.

Le constat amiable doit être envoyé aux assureurs de toutes les victimes sinistrées. Dans le cas d'une copropriété, il faut aussi envoyer un exemplaire au syndic. Il est par ailleurs possible de remplir un constat amiable même s'il n'y a pas d'autres tiers impliqués. Cela facilitera dans tous les cas la prise en charge du sinistre par l'assurance.

Modèle de déclaration de sinistre à envoyer à l'assureur

En ce qui concerne le constat amiable, il n'existe pas de modèle officiel car chaque assureur propose son propre modèle. Certaines compagnies proposent même des modèles de constat pré-remplis.

Il n'existe pas non plus de modèle officiel de lettre de déclaration de sinistre. Il faut simplement s'assurer que celle-ci contienne toutes les informations nécessaires au traitement de la demande. Voici un exemple de lettre à envoyer à son assureur en cas de dégât des eaux dans un logement en location :

Nom et Prénom
Adresse complète
Code Postal + Ville

Nom de l'Assureur
Adresse complète
Code Postal + Ville

Contrat d'assurance nº : ...............................................

Objet : Déclaration de sinistre
Fait à ............................................. le ......./......./20.......

Madame, Monsieur,

Par la présente, je viens vous déclarer un dégât des eaux survenu à mon domicile situé au [adresse du logement concerné par le sinistre, le ......./......./20........

En effet, dû à [description des causes connues ou supposées de la fuite], j'ai constaté [description des dommages causés]. Vous pouvez trouver ci-joints tous les justificatifs liés à ce sinistre, dont des photos, des factures d'achat du matériel remplacé et une facture de réparation effectuée par le plombier.

N'hésitez pas à me contacter si vous avez besoin d'informations supplémentaires pour pouvoir procéder à l'indemnisation de ce sinistre.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, mes sincères salutations.

[Signature]

📌 Dégât des eaux locataire : expertise du sinistre

Une expertise du sinistre désigne le fait qu'un assureur envoie un expert évaluer les dommages causés par le dégât des eaux chez le locataire. Cette intervention permet à la compagnie d'assurance de confirmer le montant des dégâts, et donc le montant de l'indemnisation.

Dans quels cas le logement est-il expertisé ?

En cas de dégât des eaux, une expertise du sinistre n'est pas systématique, que ce soit dans un logement individuel ou collectif. En d'autres mots, l'assureur n'envoie pas toujours un expert évaluer les dommages s'il ne le juge pas nécessaire. En général, une expertise du sinistre a lieu lorsque le montant des dommages est supérieur à 1600€ HT. Si l'assureur prévoit cette intervention, le locataire est prévenu à l'avance de la venue de l'expert.

Quelles informations préparer pour l'expertise ?

Informations expertise eau

Il est important de conserver toutes les pièces justifiant les biens endommagés et les dommages causés en cas de dégât des eaux, car ces éléments seront utiles lors de la venue de l'expert. Le locataire est notamment tenu de :

  • Conserver tous les objets et biens qui ont été détruits ;
  • Rassembler toutes les factures, photos et bons de garantie qui peuvent identifier les biens endommagés ;
  • Eventuellement demander un devis de remise en état du logement auprès d'un professionnel.

Il est aussi recommandé de ne pas commencer les travaux de réparations avant la venue de l'expert, sauf si l'assureur confirme le contraire.

🔗 Comment se déroule la prise en charge du sinistre ?

Comme mentionné plus haut, ce n'est pas toujours l'assureur du responsable du dégât des eaux qui doit prendre en charge la gestion du sinistre et l'indemnisation. Il y a des conventions entre les assureurs, qui permettent de faciliter ces démarches. Les assurances gestionnaires dépendent du type de logement.

Dans un logement individuel

Degat des eaux maison individuelle

Dans un logement individuel, le locataire doit simplement déclarer le sinistre à son assureur, et celui-ci devra analyser la situation en se basant sur les éléments envoyés. Dans un délai d'un mois suivant la réception de la déclaration, la compagnie d'assurance envoie une proposition de prise en charge. Il arrive parfois que l'indemnisation de l'assureur ne couvre pas la totalité des dégâts subis. La somme restante à la charge du client s'appelle la franchise : son montant est systématiquement stipulé dans les clauses du contrat d'assurance. La plupart des contrats d'habitations prévoient d'ailleurs une franchise, dont les conditions d'application et le montant sont stipulés dans les conditions du contrat..

Si les dommages sont supérieurs à 1600€ HT, l'assureur peut réaliser une expertise avant de faire sa proposition d'indemnisation. Par ailleurs, si le locataire est en désaccord avec le montant proposé, il peut demander une copie du rapport d'expertise. Notons toutefois qu'aucune loi n'oblige les compagnies d'assurance à envoyer ce rapport.

Est-ce que je peux bénéficier d'un remboursement de ma surconsommation d'eau ? Une fuite d'eau entraîne souvent une surconsommation et donc une augmentation considérable des factures d'eau du locataire. La loi Warsmann, mise en application par décret le 24 septembre 2012, est une loi qui protège les consommateurs des surfacturations liées à une fuite d'eau. Elle permet de bénéficier d'un plafonnement ou d'un dégrèvement des factures d'eau, mais uniquement dans le cas où la fuite d'eau est localisée après le compteur d'eau. Certains fournisseurs proposent aussi des contrats premium qui prévoient le remboursement des surconsommations d'eau.

Dans un logement collectif

Dans un logement collectif type immeuble et copropriété, la prise en charge du sinistre est moins évidente, car plusieurs personnes et assurances sont généralement concernées.

Il existe une convention entre les assureurs visant à faciliter la prise en charge et l'indemnisation des sinistres dégâts des eaux dans les immeubles, et désignant clairement l'assureur gestionnaire et l'assureur chargé de l'indemnisation. Il s'agit de la convention IRSI, anciennement appelée Cidre (Convention d’indemnisation directe et de renonciation à recours en dégâts des eaux).

La Convention IRSI s'applique pour tous les dégâts entre 1 et 5000€ HT. Il existe deux tranches d'indemnisation permettant de déterminer les paramètres de responsabilité de chaque partie et assurance :

  1. Tranche 1 : si les dégâts matériels sont inférieurs à 1600€ HT, l'assureur du locataire du bien sinistré indemnise le sinistre, que le locataire soit responsable ou non. L'expertise n'est pas obligatoire et l'assureur n'a pas la possibilité de se retourner contre les assureurs des autres personnes concernées pour se faire rembourser ;
  2. Tranche 2 : si les dégâts matériels se situent entre 1600€ et 5000€ HT, l'assureur du locataire du bien sinistré prend en charge l'indemnisation après avoir effectué une expertise du sinistre. Il peut ensuite se retourner contre les autres assureurs pour se faire rembourser, en fonction des responsabilités (propriétaire, syndic, voisin, etc.).

Lorsque les dégâts matériels sont évalués à plus de 5000€ HT, la convention IRSI ne s'applique pas. Elle est remplacée par la convention CIDE-COP qui ne concerne que les dégâts des eaux en copropriétés, impliquant au moins deux personnes (copropriétaires, locataires, syndic, etc.) et dont les dégâts matériels sont supérieurs à 5000€ HT.

🔎 Dégât des eaux locataire : questions fréquentes

Quels sont les premiers gestes à avoir en cas de dégât des eaux ?

En plus de déclarer le sinistre à l'assurance, il est important de connaître les premiers gestes de sécurité en cas de dégât des eaux, pour limiter les dommages :

  • Fermer l'arrivée d'eau ;
  • Couper l'électricité pour éviter les courts-circuits et les risques d'électrocution ;
  • Eponger l'excédent d'eau ;
  • Appeler les pompiers si les dégâts sont importants (par exemple si le logement est inondé).

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Qui paye la recherche de fuite d'eau ?

La recherche de fuite d'eau consiste à identifier la cause du dégât des eaux et notamment déterminer la responsabilité des différentes parties. En général, c'est l'occupant du logement concerné par le sinistre qui doit contacter le plombier pour effectuer la recherche de fuite d'eau.

Il y a une exception lorsque la recherche de fuite implique de gros travaux sur le bien (par exemple s'il faut accéder aux canalisations situées sous un parquet). Dans ce cas, le propriétaire doit intervenir et prendre en charge les frais.

Les frais relatifs à cette démarche sont toutefois remboursés par l'assurance dans la plupart des cas, mais il est important de le vérifier dans son contrat.

L'assurance habitation est-elle obligatoire pour le locataire ?

L'assurance habitation est effectivement obligatoire pour le locataire. Ce dernier a pour obligation de s'assurer contre différents risques, comme les incendies, les explosions et les dégâts des eaux. Ces incidents sont couverts par l'assurance multirisques habitation.

Une copie de l'attestation d'assurance doit être fournie par le locataire lors de la remise des clefs, à chaque renouvellement du contrat de bail, et à la demande du bailleur.

En cas d'absence d'assurance du locataire, le bailleur est en droit de résilier le bail ou de souscrire une assurance pour son locataire en répercutant le coût sur le montant du loyer.

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