Dégât des eaux entre voisins : qui est responsable ?

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Dégât des eaux voisins

Il n'est pas rare qu'un dégât des eaux implique plusieurs parties, surtout dans un immeuble ou une copropriété, où le sinistre peut affecter plusieurs logements. Une fuite d'eau dans un appartement peut par exemple provoquer une infiltration ou une inondation dans le logement voisin. Dans le cas d'un dégât des eaux entre voisins, il peut être difficile de déterminer le responsable de la fuite et l'assurance qui doit prendre en charge le sinistre. Les voisins peuvent aussi être en désaccord par rapport à la notion de responsabilité. Ainsi, comment réagir lorsque le sinistre affecte plusieurs logements, qui contacter et que dit la loi ?


💦 Dégât des eaux entre voisins, que faire ?

➡️ Étape 1 : prévenir le voisin du dégât des eaux

Dès qu'une fuite d'eau survient, il est important d'identifier son origine et de prévenir toutes les parties impliquées. Lorsque la fuite ne provient pas de chez vous, il est très probable qu'elle vienne du logement voisin, notamment dans le cas d'un logement collectif.

Si c'est le cas, la première étape est de prévenir le voisin en question du dégât des eaux. À savoir qu'il est possible qu'il n'en soit pas au courant, notamment si la fuite n'est pas visible chez lui. Plus vite il en sera informé, plus rapidement il pourra réagir pour éviter que les dommages ne s'aggravent.

➡️ Étape 2 : colmater la fuite pour ne pas aggraver les dommages

La deuxième étape est de colmater la fuite, c'est-à-dire de faire le nécessaire pour limiter les dommages causés. Les premiers réflexes sont :

  • Eponger l'eau ou mettre une bassine pour récupérer l'eau qui coule du plafond par exemple ;
  • Demander au voisin de couper son arrivée d'eau ;
  • Demander au voisin de réparer la fuite rapidement en faisant appel à un plombier ;
  • Appeler les pompiers si les dommages sont importants.

➡️ Étape 3 : informer les autres parties des dommages

Un dégât des eaux entre voisins implique souvent plusieurs autres parties (en dehors des deux voisins directement concernés par le sinistre). En effet, il faut aussi prévenir :

  • Le syndic de copropriété, qui doit être tenu informé de tout incident qui survient dans l'immeuble, même si sa responsabilité n'est pas recherchée ;
  • Les propriétaires dans le cas où les deux voisins sont locataires ;
  • L'assurance de chaque partie concernée. À savoir que même le locataire non responsable du dégât des eaux doit aussi prévenir son assureur. La déclaration du sinistre auprès de l'assurance doit être effectuée dans un délai de 5 jours suivant la découverte du dégât des eaux.

➡️ Étape 4 : informer son assureur du dégât des eaux subit ou causé

En cas de dégât des eaux avec son voisin, il est important de remplir avec lui un constat amiable permettant de délimiter les responsabilités de chacun. Ce constat amiable et la déclaration de sinistre peuvent être envoyés conjointement ou non (à noter toutefois que pour certains assureurs, le constat amiable équivaut à la déclaration de sinistre), et le sinistre doit être déclaré dans les 5 jours suivant sa découverte. Peu importe si vous êtes victime ou responsable, il faut dans les deux cas informer son assureur du dégât en cours. Rappelons qu'il ne faut jeter aucun objet détruit ou abîmé suite au dégât des eaux, et qu'il est même recommandé de prendre l'étendue des dégâts en photo : cela permettra de fournir des preuves supplémentaires et d'appuyer la demande d'indemnisation auprès de l'assurance.

📜 Le constat amiable en cas de dégât des eaux avec le voisin


À quoi sert le constat amiable ?

Lorsque le sinistre touche plusieurs logements, toutes les parties concernées (victimes et responsables) doivent signer et remplir un constat amiable dégât des eaux, qu'ils doivent ensuite envoyer à leur assurance respective. Il s'agit d'un document qui définit les dommages causés par le dégât des eaux, et qui permet de faciliter l'analyse du sinistre par les assureurs.

Le constat dégât des eaux est présenté en 2 colonnes, donc une colonne à remplir pour chaque partie impliquée. Il renseigne :

Constat amiable dégat des eaux voisins
  • La date et le lieu du sinistre ;
  • Le statut des parties concernées (locataire, propriétaire occupant ou non occupant, etc.) ;
  • Le type de logement sinistré ;
  • La cause connue ou supposée du dégât des eaux ;
  • Le responsable de la fuite d'eau (si les deux voisins sont en désaccord sur la responsabilité, ils peuvent le mentionner dans le constat).

À qui et quand l'envoyer ?

Dans le cas d'un dégât des eaux entre voisins, les deux voisins concernés doivent remplir le constat amiable en trois volets : un exemplaire de chaque pour leur compagnie d'assurance respective et un exemplaire pour le syndic de copropriété.

Quant aux délais d'envoi, le constat amiable compte parfois comme une déclaration du sinistre, et doit donc être envoyé dans un délai de 5 jours suivant la découverte des dommages, en vertu de l'article L. 113-2 du Code des assurances. Au cas contraire, il est possible d'effectuer une simple déclaration de sinistre sous 5 jours, et d'envoyer le constat amiable quelques jours après. Notons toutefois que plus vite le constat amiable dégât des eaux est envoyé, plus vite les victimes seront indemnisées.

Que faire si le voisin se montre récalcitrant au remplissage du formulaire ?

Voisin récalcitrant dégat des eaux

Le constat amiable dégât des eaux doit impérativement être rempli par les deux parties concernées, mais il peut arriver que ces dernières ne s'entendent pas au moment de remplir le formulaire. Si elles sont en désaccord sur le responsable de la fuite d'eau, il suffit d'expliquer la situation dans le constat amiable. En revanche, si le voisin refuse tout simplement de remplir le document, il faudra entamer différentes procédures.

Dans la mesure du possible, il est conseillé de privilégier une solution à l'amiable. Ainsi, la première étape est d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à son voisin, le mettant en demeure de contacter son assureur afin de lui préciser les dommages subis. Le syndic de copropriété doit être en copie de la lettre, sachant qu'il peut également servir de médiateur dans ce cas de figure.

En cas de litige, une procédure peut être lancée contre le voisin. Il faut au préalable vérifier si son contrat multirisques habitation inclut une garantie protection juridique, qui pourra couvrir cette procédure de litige. Enfin, si les dommages affectent considérablement le logement, il est possible de saisir le Tribunal d'instance pour les dommages entre 4000 et 10 000€, et le Tribunal de Grande Instance pour les dommages de plus de 10 000€.

👥 Dégât des eaux entre voisins : qui est responsable ?

La notion de responsabilité détermine la façon dont sera géré le sinistre par les assureurs. Toutefois, il n'est pas toujours évident de déterminer le responsable du dégât des eaux lorsqu'il touche plusieurs logements. Dans le cas d'un dégât des eaux entre voisins, la responsabilité est souvent celle du voisin qui occupe le logement dans lequel le dégât trouve son origine. Maintenant, selon la cause de la fuite, la responsabilité peut être celle du locataire ou du propriétaire occupant, ou encore du propriétaire bailleur.


Cas où le locataire est responsable

Le locataire a pour obligation légale d'entretenir son logement et d'effectuer toutes les petites réparations, aussi dites réparations locatives. Cela inclut l'entretien de sa chaudière, des toilettes, des éviers, des joints, etc. Ainsi, dans le cas d'un dégât des eaux en location, si la fuite d'eau provient d'un manquement au niveau de l'entretien ou d'une négligence de la part du locataire, c'est bien lui qui en est tenu responsable et qui doit payer pour les frais de remise en état dans son logement et dans celui du voisin affecté.

Il convient toutefois de rappeler que tout locataire a pour obligation de souscrire une assurance multirisques habitation, qui comprend une garantie dégât des eaux. Ainsi, l'assurance dégât des eaux pourra l'indemniser et lui rembourser les frais de réparation.

Cas où le propriétaire bailleur est responsable

Selon la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le propriétaire non-occupant ou propriétaire bailleur a pour obligation de fournir un logement décent et en bon état à ses locataires. Même s'il n'occupe pas le logement, il reste responsable "du clos et du couvert". Ainsi, si le dégât des eaux a été causé par un défaut de structure (toiture ou mur en mauvais état, problèmes de canalisations, etc.), c'est la responsabilité du propriétaire qui sera engagée.

C'est donc l'assurance propriétaire non-occupant (PNO) qui intervient ici pour la prise en charge et l'indemnisation du sinistre. Attention, même si le locataire est jugé non responsable du dégât des eaux, il doit tout de même déclarer le sinistre auprès de son assurance.

Cas où le propriétaire occupant est responsable

Dégat des eaux immeuble propriétaire

Un propriétaire occupant est responsable de tous les dommages et incidents causés dans et par son logement. C'est donc à lui de payer pour les réparations des dommages et les travaux de remise en état chez lui et chez toutes les parties affectées.

L'assurance multirisques habitation n'est pas obligatoire pour un propriétaire occupant, mais elle est vivement recommandée, car les frais de réparation peuvent être importants, surtout dans le cas d'un dégât des eaux entre voisins où plusieurs logements sont sinistrés.

Le seul cas où le propriétaire occupant n'est pas tenu responsable d'un dégât des eaux, est lorsque ce dernier trouve son origine dans les parties communes d'un immeuble, par exemple en cas de rupture de canalisations collectives. Dans ce cas, la responsabilité et l'assurance à faire intervenir sont celles du syndic de copropriété ou du propriétaire de l'immeuble.

📌 Quelles sont les conventions spécifiques à un dégât des eaux entre voisins ?

Un dégât des eaux entre voisins survient souvent dans les immeubles ou copropriétés. Il faut savoir que la gestion d'un sinistre en immeuble est encadrée par des conventions spécifiques qui visent à faciliter la prise en charge par les assureurs. Selon le montant et l'étendue des dommages, on peut s'appuyer sur la Convention IRSI ou la Convention Cide-Cop.


La convention IRSI pour les réparations inférieures à 1600€

La convention IRSI (convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeubles) s'applique lorsque le sinistre implique plus d'une personne, comme c'est le cas pour un dégât des eaux entre voisins. Elle s'applique aussi tant que les dommages n'excèdent pas 5000€ hors taxes.

Lorsque les dommages sont évalués à moins de 1600€ hors taxes, la convention IRSI prévoit que l'assureur gestionnaire du sinistre soit celui de l'occupant du local sinistré (qu'il soit responsable ou non). C'est donc lui qui prend en charge le dossier et l'indemnisation des dommages matériels ou immatériels, sans pouvoir se tourner contre l'assureur du responsable du sinistre.

En juin 2018, la convention IRSI remplace la convention CIDRE La convention qui encadre les sinistres dans les immeubles était initialement appelée la Convention CIDRE (Convention d’indemnisation directe et de renonciation de recours en cas de dégâts des eaux). La convention CIDRE s'appliquait pour tous les dommages matériels allant jusqu'à 1600€ HT et les dommages immatériels jusqu'à 800€ HT, et pour toutes les catégories d'habitations. C'est en juin 2018 qu'elle devient la Convention IRSI, avec un encadrement plus précis des sinistres dégât des eaux et incendies dans les immeubles. Elle a pour rôle de déterminer la compagnie d'assurance qui doit gérer le sinistre, et d'encadrer les modalités de recherche de fuites lorsque plusieurs personnes sont concernées.

La convention IRSI pour des dégâts compris entre 1600€ et 5000€

Lorsque le sinistre dégât des eaux excède les 1600€ hors taxes, tout en restant inférieurs à 5000€ hors taxes, l'assureur gestionnaire est aussi celui de l'occupant du local sinistré, sauf que, cette fois-ci, il peut se retourner contre les assureurs des parties responsables pour se faire rembourser.

Par ailleurs, lorsque les dommages sont assez importants pour excéder 1600€ HT, les compagnies d'assurance peuvent déclencher une expertise du sinistre, qui consiste à évaluer les dommages et chiffrer plus précisément le montant de l'indemnisation. L'assureur gestionnaire missionne alors un expert pour le compte commun de toutes les parties concernées par le dégât des eaux.

La convention CIDE-COP pour les dégâts supérieurs à 5000€

Lorsque les dommages sont évalués à plus de 5000€ HT, la convention IRSI ne s'applique pas. Elle est remplacée par la convention CIDE-COP, qui s'applique aux dégâts des eaux survenus dans les copropriétés.

Dans le cadre de cette convention, les dommages à l'intérieur du logement d'un occupant ne seront pas toujours couverts par son assurance habitation. Celle-ci intervient pour les dommages relatifs aux embellissements, comme la peinture, la moquette, le papier-peint, etc. Pour les dommages immobiliers, comme les murs, le plancher et le plafond, c'est l'assurance de l'immeuble qui prend en charge les frais de réparation, même dans le cas où les dommages se situent dans les parties privatives du logement.

La convention CIDE-COP n'est appliquée que sous certaines conditions :

  • Lorsque le sinistre concerne au moins deux personnes ;
  • Lorsque les dommages sont supérieurs à 5000€ HT ;
  • Lorsque le sinistre affecte l'immeuble en copropriété sinistré (et non un immeuble voisin) et seulement les logements privés.

🔎 Dégât des eaux entre voisins : questions fréquentes

Que faire si le voisin chez qui a lieu le dégât des eaux est absent ?

En cas de dégât des eaux avec un voisin absent, le premier réflexe est de prévenir le gardien (s'il y en a un), car ce dernier pourra faire le nécessaire pour couper l'eau dans le logement du voisin absent. Il est aussi important de prévenir le syndic, qui doit de toute manière être tenu au courant de tout incident survenu dans l'immeuble.

En cas de force majeure, il peut être utile d'appeler la police, qui pourra ouvrir la porte de force et tenter d'entrer en contact avec l'occupant. Vous ne devez en aucun cas tenter de pénétrer vous-même dans le logement du voisin sans autorisation.

Qui paye les recherches de fuite occasionnées ?

La recherche de fuite consiste à faire appel à un professionnel pour constater les dommages et déterminer avec précision la cause du dégât des eaux. Cette intervention est utile dans le cas où les parties impliquées par le sinistre sont en désaccord sur la responsabilité, ou si celle-ci est difficile à identifier.

Dans le cas d'un dégât des eaux en location qui touche un seul logement, la recherche de fuite doit être occasionnée et payée par le locataire. En revanche, en ce qui concerne un dégât des eaux entre voisins, c'est l'occupant du logement dans lequel la fuite prend source qui doit prendre en charge l'intervention. C'est aussi son assureur qui se charge de l'indemnisation, sachant que les frais de recherche de fuite sont généralement inclus dans l'assurance dégât des eaux.

Que se passe-t-il après la déclaration du sinistre ?

Après la déclaration du sinistre, il suffit d'attendre la réponse de l'assureur. En général, celui-ci envoie une proposition d'indemnisation sous quelques jours. À savoir que le montant remboursé ne correspond jamais à 100% du montant des dommages, car il faut en déduire la franchise, qui est retenue par l'assurance et dont le montant doit être clairement indiqué dans le contrat.

Si les dommages sont importants, l'assurance peut envoyer un expert pour évaluer les dommages et se baser sur cette expertise pour faire sa proposition, mais cela n'est pas systématique. Ainsi, si l'assurance décide de ne pas effectuer d'expertise, elle réclame un devis de travaux de réparation et se base simplement sur les informations envoyées par son client pour trancher.

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